Finans Ve Iş Hakkında Yazarın Günlüğü

En Çok Açıklanan Gayrimenkul Hesaplamaları

Bu hesaplamalar iyi bir anlaşma veya finansal bir kabus belirlemeye yardımcı olabilir


Gayrimenkul yatırımcıları mülklerinin performansını satın alımdan önce ve sonra analiz etmek için çeşitli matematiksel araçlar kullanırlar. Araçları anlamak, ilgili terimleri ve bunların ne anlama geldiğini anlamakla başlar.

  • 01

    Brüt Potansiyel Gelir

    Kaliforniya, San Francisco'daki bir apartman kompleksindeki kulelerden birine kira işareti gönderildi.

    Justin Sullivan / Getty Images

    Brüt potansiyel gelir, bir mülkün beklenen boşlukta veya kredi zararında kesinti yapmadan üretmesi beklenen gelirdir.

    Brüt potansiyel gelir hesaplaması oldukça basittir, sadece 12 ay, aylık beklenen toplam kira ile çarpılır.

  • 02

    Brüt Faaliyet Geliri (GOI)

    Jim Kimmons / Getty Images

    Brüt faaliyet geliri hesaplaması, boş olma ve hesaba katılmama nedeniyle oluşan zararları dikkate almaktadır.

    Birimler boş olduğunda, yeni kiracıların reklamını yapmak, küçük bakım yapmak, yeniden boyamak ve rehabilitasyon yapmak ve yeni bir kiralamanın yönetim maliyetlerini içerir. Boşluk harcamalarının muhafazakar bir tahmini, genel olarak aylık kiranın yaklaşık yüzde 10'u olarak kabul edilir.

  • 03

    Brüt Kiralık Çarpan (GRM)

    Wesley Hitt / Getty Images

    Bu, araçların en hassası değil, ancak brüt kiralama çarpanı (GRM), bir mülkün daha ayrıntılı bir analizini yapmak isteyip istemediğinize karar vermeniz için size hızlı bir karşılaştırma aracı sağlayabilir.

    Çok aileli bir mülk için alışveriş yapıyorsanız, bölgede satılık birçok ev olduğunu görebilirsiniz. GRM hesaplama, daha fazla araştırma yapmak için listenizde hangilerini üst sıralara getireceğinizi görmek için hızlı bir araç sunar. Zorlu bir araçtır, ancak bu amaç için yardımcı olur.

  • 04

    Net Faaliyet Geliri (NOI)

    Pali Rao / Getty Images

    Net işletme gelirini hesaplamak için idareci, onarım ve kapıcı gibi işletme giderlerini buraya dahil ediyoruz. Bunların sadece işletme masrafları olduğunu, zaman içerisinde amortismana tabi tutulması gereken amortisman veya büyük iş olmadığını unutmayın.

    Liste yine de uzun olabilir. Tipik olarak yönetim, reklam, ziyafet, bakım, onarım, yasal ve muhasebe masraflarını içerir. Tamir masrafları için iyi bir kural, yaklaşık yüzde 5'tir, ancak bu, mülk durumunun göz kamaştırıcı, pahalı olmayan problemlerde oldukça fazla olduğunu varsayar. Aksi halde, yüzde 20'ye kadar veya daha fazla bir yerde olacağını tahmin edin.

  • 05

    Sermayelendirme oranı

    Witthaya Prasongsin / Getty Images

    Kapitalizasyon oranı, işletme geliri ve diğer gayrimenkuller için son satılan fiyatlar kullanılarak ve ardından gelire dayalı cari değerin belirlenmesi için söz konusu mülke uygulanarak belirlenir. Neredeyse tüm ticari ve apartman yatırımcılarının yanı sıra, kredi verenler ve bir mülkün gelir akışına dayalı değerini hesaplamak ve aynı pazardaki diğer mülklerle karşılaştırmak isteyen diğerleri tarafından kullanılan bir araçtır.

    Net işletme gelirini toplam emlak fiyatına bölerek bulabilirsiniz. Eğer NOI 30.000 $ ve fiyat 300.000 $ ise, denklem şöyle görünür: 10'luk bir kapama oranı için 30.000 $ / 300.000 $ = 0.1. Bu oldukça iyi. Birçok yatırımcı 8 veya daha fazla bir kap oranı arar ve bu varsayımsal özellik nitelendirir. Birkaç kişi 6 veya daha az bir kap oranına değecektir.

  • 06

    Kira / Maliyet Oranı

    erhui1979 / Getty Images

    Bu hesaplama, tek aile konutlarını ve daha küçük apartman binalarını benzer mülklerle karşılaştırmak için faydalı olabilir. Bu durumda, aylık kirayı mülkün fiyatına bölersiniz. Aylık kira 1.200 ABD Doları ise ve ev size 110.000 ABD Doları tutarındaysa, yüzde 1.09 kira / maliyet oranınız vardır: 1.200 ABD Doları / 110.000 ABD Doları = 0.0109.

    Bir kiracı zaten yerinde olduğunda en iyisidir, bu nedenle en azından mevcut kiralama süresi için en çok kilitlediğiniz rantı bilirsiniz. Aksi takdirde, benzer özelliklerle senkronize olan bir rakam kullanın.

  • 07

    Vergilerden Önce Nakit Akışı (CFBT)

    Boonchai Wedmakawand / Getty Images

    Şimdi net işletme geliri alın ve sermaye nakit harcamalarını ve borç servisini çıkarın. Kredi geliri ve faiz geliri ekleyin.

    Bu, mülk için gerçek net yatırım getirisine daha yakın olmanızı sağlar. Vergilerden önceki nakit akışı, tüm gider kalemlerini, hatta cebinde olmayanlar da dikkate alır. Artık vergi borcu dikkate alınmadan önce nakit akışı için ne alacağınızı görebilirsiniz.

  • 08

    Vergilerden Sonra Nakit Akışı (CFAT)

    PM Görüntüleri / Getty Images

    Bu kolay. Vergiler düşüldükten sonra nakit akışı. Bu hesaplama, mal sahibinin veya yatırımcının vergi oranına maruz kalmasını kullanarak, Sam Amca bile olsa herkesin payını kesmesinden sonra geriye kalanların azamî değerine ulaşır.

  • 09

    Borç Servisi Oranı

    Virojt Changyencham / Getty Images

    Finansman - ya da yokluğu - bu sayıya bağlıdır. 1.0'ın altındaki bir oran, büyük olasılıkla her ay para kaybedeceğinizi gösterir. Borç verenler, 1.2 ya da daha fazla oranlarla daha rahat ve daha az oranlarda kredi sağlama olasılıkları düşük.

    NOI'nizi borç servisinize bölerek borç servisi oranınızı bulun. 30.000 $ NOI rakamını tekrar kullanarak borç servisinizin yılda 25.000 dolar olduğunu söyleriz. 1.2 borç hizmet oranına sahipsin, yani haklısın.

  • 10

    Breakeven Oranı

    George Marks / Getty Images

    İşletme giderlerine borç servisi ekleyin ve işletme gelirinize oranla kırmak için işletme gelirine bölün. Bu oran kredi verenler arasında da popüler. Mülkün bütün işletme giderlerini ne zaman ödeyeceğini bilmek ve yılın geri kalanında kâr elde etmek isterler.

  • Numaralarını Bil

    Tüm bu araçlar, sağlam bir yatırım ile nakit tüketen bir kabus arasındaki farkı heceleyebilir. En azından birkaç hesaplama yapmadan içeri girmek asla akıllıca olmaz.

    Yazarın Video: İnşaat maliyet artışı ile 2019'da Konut Fiyat artışı ertelenebilir mi ? Satışlar nasıl olacak?

    İlgili Makaleler:

    ✔ - Sözleşmeli Üretim Nedir?

    ✔ - Uluslararası İşletmelerde Rüşvet Nasıl Önlenir?

    ✔ - Etkinlik Planlama İşlerinin Büyük Listesi


    Yardımcı Oldu Mu? Arkadaşlarınızla Paylaşın!