Finans Ve Iş Hakkında Yazarın Günlüğü

Gayrimenkul Değerlemede Satış Karşılaştırma Yaklaşımı


Satış Karşılaştırma Yaklaşımı, yeni satılan yerel benzer özellikleri konu mülküyle karşılaştırır. Kıyaslanabilir mülkteki farklar için fiyat ayarlamaları yapılmıştır.

Satış karşılaştırması yaklaşımı, emlak profesyonelinin CMA, Karşılaştırmalı Pazar Analizi için temel oluşturur. Bölgedeki karşılaştırılabilir mülklerin son satışlarına dayanarak bir mülkün mevcut piyasa değerini belirlemek için kullanılan bir işlemdir. Hesaplamanın sonuçları, bir ev satıcısı listeleme müşterisine mülklerinin listeleneceği fiyata karar vermesinde yardımcı olmak için kullanılır.

Gayrimenkul uzmanları ayrıca alıcıların bir evin fiyatının adil olup olmadığını ve mevcut piyasa faaliyetlerine uygun olup olmadığını belirlemelerine yardımcı olmak için bir CMA işlemi kullanır. Temsilci, ayrıntılı olması durumunda, biri son zamanlarda satılan mülkleri kullanırken diğeri mevcut olarak listelenen mülkleri kullanarak ve liste fiyatlarını kullanarak iki tane yapacak. Bunun nedeni, piyasaların sürekli değiştiği ve şu anda listelenen karşılaştırılabilir özellikleri rekabette görmek istedikleridir. Mevcut envanter ve talebe bağlı olarak, satılan MİA'da belirlenen liste fiyatını düşürmek veya yükseltmek için bir neden olabilir.

CMA Süreci

Bir CMA yaparken yapısal bir süreç var ve bazı önemli temel şartlar var:

  • Seçilen karşılaştırılabilir özellikler, konu özelliklerine mümkün olduğunca benzer olmalıdır:
    1. yatak odası sayısı
    2. banyo sayısı
    3. kare çekim boyutu
    4. lot büyüklüğü
  • Karşılaştırılabilir özellikler mümkün olduğu kadar yakın olmalıdır, aynı mahallede veya alt bölümde en iyisidir.
  • Satış tarihi mümkün olduğunca yakın olmalıdır. Comps '(karşılaştırılabilirler) satılan tarihler geçmişte çok uzaksa, mevcut piyasa için doğru olması için zaten çok eskidir. Kompozisyonlar için yeterince yakın özellik yoksa, o zaman biraz daha uzağa hareket etmek gerekir.

Bu yüzden, aklımda, basit bir CMA'nın genel bir örneğine bakalım.

  1. Konu mülkiyetimiz var, 3 adet BR, 2 adet BA ev, 1900 metre kare büyüklüğünde, iki araç bağlı garaj.
  2. Ev, diğerlerine çok benzeyen standart bir alt bölüm üzerindedir.
  3. Aynı alt bölümde üç karşılaştırılabilir ev bulundu.
  4. Evlerin ikisi aynı yatak odaları, hamamlar ve garajlar ile çok yakındı.
  5. Bir evde ekstra bir yatak odası ve yarım banyo vardı. Bu evin satış fiyatı, konu mülkümüze benzer hale getirmek için bir yatak odasının ve yarı banyosunun yeni inşaat değeriyle düşürüldü.

  1. Evlerin kare görüntüleri yakındı ancak kesin değildi. Böylece, üç şirketin fiyatı her biri metrekare başına satılan bir fiyatı elde etmek için kendi metrekare büyüklüğüne bölündü.
  2. Bu sayı, cari piyasadaki yaklaşık değerini belirlemek için, söz konusu mülkün 1.900 fit kare ile çarpıldı.

Şimdi, satıcı ve gayrimenkul uzmanı için bu genellikle kullandıkları kadarıyla. Bununla birlikte, bir alıcı için yaptığım gibi mevcut rekabeti görmek için başka bir piyasa analizi öneririm. Başka bir CMA da hemen hemen aynı şekilde yapılır. Ancak, şimdi satılık ve liste fiyatlarını kullanan üç ürün bulduk.

Bu örnek pazar oldukça meşguldü ve son birkaç hafta içinde yeni ilanlardan daha fazla satış yapıldı. Satılık evlerin mevcut envanteri daha düşüktür ve üç şirketimizin liste fiyatları normal CMA'dan liste fiyatı tahmininin arttırılabileceğini göstermektedir. Satış avantajı için rekabetçi ev fiyatlarının düşük ucunda kalır ve pazara gideriz.

Peki, bu süreçlerde ve değerlendirmede farklı olan nedir? Değerleme uzmanı da comps kullanır, belki aynı comps. Ancak, değerleme uzmanı genellikle borç veren için çalışıyor, bu yüzden işleri farklı. Gayrimenkul uzmanı, satıcı için mümkün olan en yüksek fiyatı almak istiyor. Eksper, ödünç verenin yatırımını kapsayan ancak şişirilmemiş bir değer ister.


Yazarın Video:

İlgili Makaleler:

✔ - Brick ve Harç Online ile Rekabet Edebilir mi?

✔ - EBay'de Bir Teklif Vermeden Önce Bilmeniz Gerekenler

✔ - Kar Amacı Gütmeyen Sosyal Medya Yatırım Getirisini Nasıl Ölçebilir?


Yardımcı Oldu Mu? Arkadaşlarınızla Paylaşın!