Finans Ve Iş Hakkında Yazarın Günlüğü

Gayrimenkul Kredisinin Değere (LTV) Oranı

Kredi onayı bu basit matematik denklemine bağlı olabilir


Bir mülkün kredi / değer (LTV) oranı, mülkün ipoteğe tabi tutulan değerinin yüzdesidir. Borç verenler, bir kredinin verilip verilmeyeceğini belirlemek için farklı gereksinimleri kullanırlar ve LTV genellikle kilit bir faktördür.

İşgal sahibi konutlarda, yüzde 80'lik LTV'lerde kredi almak oldukça yaygındır. Kredi verenlerin çoğu, potansiyel alıcıların işlemlerine kendi fonlarının en az yüzde 20'sini yatırdığını görmek istemektedir. Tabii ki, tüm ev alıcılar için ideal değil. Bazıları ilk nakit harcamalarını olabildiğince az tutmayı tercih ediyor. Ve ticari mülkler kendi kurallarının bir ev sahibi ile birlikte gelir.

LTV Formülü

LTV'yi hesaplamak gerçekten çok basit bir matematik. LTV'yi, ipotek tutarını, değerlenmiş değerin veya satış fiyatının düşük olanına bölerek alabilirsiniz.

Örneğin, bir evin değerlendirilen değeri 300.000 ABD doları olabilir. Mülkiyet aleyhine 240.000 dolar tutarında ipotek var veya olacak. Dolayısıyla kredi / değer oranı yüzde 80'dir:

240.000 ABD Doları, 300.000 ABD Doları'na eşittir. 80 veya% 80'e eşittir.

Bu makul, ama ya 100.000 dolar değerinde bir mülk üzerinde 95.000 dolarlık bir ipotek temin etmek istiyorsanız? O zaman denklem şöyle görünürdü:

95.000 $ bölü 100.000 $ eşittir.95 veya yüzde 95.

Ve bu pek makul değil.

Neden fark eder?

Kendinizi borç verenin konumuna getirin. Uzattığınız ipotek kredisinin zamanında ve telaşsız bir şekilde geri ödeneceği kadar mümkün olan en yüksek düzeyde konfor istiyorsunuz. Doğru ya da yanlış, borç verenler yüksek LTV'lerin el ele gittiğini ve borçlunun krediye temerrüde düşme olasılığını artırma pozisyonundadırlar.

Ve eğer öyleyse yapar bu durumda, borç veren, LTV çok yüksekse, kendisini çok rahatsız edici bir konumda bulabilir. Yüzde 90 civarında bir yer olduğunu varsayarak, borç verenin, haciz etmek zorunda kalırsa parasını kaybetmemek için en azından bu kadar evi satması gerekirdi. Bu her zaman haciz müzayedesinde makul bir beklenti değildir.

Bu yüzde 95'lik LTV söz konusu olduğunda, borç verenin mülkiyeti piyasadan piyasa değerine çok yakın olması için satıştan çıkması gerekecekti. Aynı borç veren, yüzde 80'lik LTV ile adil piyasa değerinden daha düşük bir şeyi kabul edebilir ve yine de yatırımını yeniden çekebilir. Ve eğer LTV daha düşükse, borç veren büyük olasılıkla tüm işlemden iyi bir şekilde kurtulur.

Alıcı için Düşük LTV'nin Avantajları

Muhtemelen, borç verenin finansmanı ile kendi cüzdanlarınızdan daha az umursuyorsunuz ve bu mantıklı geliyor. LTV oranınızı düşürmek için daha fazla para yatırarak çok para harcamak istemeyebilirsiniz, ancak daha düşük bir LTV'nin uzun vadede birkaç avantajı vardır.

Düşük LTV kredileri düşük faiz oranları ile ödüllendirilme eğilimindedir. Bunu 30 yıllık bir süre boyunca düşünün. Ve elbette, mülkünüzün değeri az ya da çok maksimuma çıkarsa, ihtiyaç duyulursa, muhtemelen bir süreliğine yeniden finansman yapmayı unutabilirsiniz.

Ticari alıcılar için, ipotek ödemeleri ne kadar düşük olursa, işletme giderleriniz o kadar düşük olacaktır. Bu sonuçta cebinizde daha fazla para demektir.

Özel Mortgage Sigortası

Sonra özel ipotek sigortası (PMI) sorunu var. Borç verenin, gerçekten de yüzde 80’den daha düşük bir LTV’de kredi vermesi durumunda bir miktar sigorta isteyeceği belirtiliyor. Bu sigorta, eğer borç vermezseniz, borç vereni tazmin etmek için devreye girer. Ancak borç veren bu politika için ödeme yapmaz. Ev sahibi, en azından özkaynakta en az yüzde 80'e ulaşana kadar yapar.

Yani hayır, çok fazla ödeme yapmıyor olabilirsiniz, ancak yüksek faiz oranları ve yıllık PMI primleri arasındaki krediniz boyunca nikel ve karartılacaksınız.

Pratik bir mesele olarak, yasa, borç vericinizin LTV'niz yüzde 78'e düştüğünde PMI'yi otomatik olarak sonlandırmasını sağlar. Düzenlemek veya resmi bir talepte bulunmak için hiçbir şey yapmanıza gerek yok. Ancak yüzde 95'lik bir LTV oranıyla başlıyorsanız, bu biraz zaman alabilir.

Ticari Gayrimenkullerde LTV Oranları

Ticari emlaklarda değere kredi oranları kullanılır, ancak borç verenler bazen bir mülkün yatırım olması amaçlandığında LTV'lerin yüzde 80'in altında olmasını gerektirir. LTV oranları, ticari borç verenlerin tipik olarak kullandıkları üç birincil orandan biridir.

Bu durumda, mülkün piyasa değeri genellikle ticari bir değerlendirmeye dayanır, ancak konut mülklerinde olduğu gibi, satın alma fiyatı daha düşükse kullanılacaktır. 600.000 ABD Doları tutarındaki ipoteğe başvurabilirsiniz. Mülkiyet 750.000 $ değerlendiriyor. Değerleme miktarına bölünen ipotek yüzde 80'e kadar çıkar ve bu size finansman sağlamanız için yeterlidir, ancak borç verene bağlı olabilir.

Genel bir kural olarak, ticari borç verenler LTV'lerin yüzde 80'den fazla olan kredilerini onaylamaz, ancak bazı kredi verenler daha yüksek olacak uygun olmayan kredi programları sunar. Ve konut emlaklarında olduğu gibi, daha düşük bir LTV oranı daha uygun kredi koşulları ve oranları ile el ele gider.

Geleneksel Borç Verenler

Alışılmış ticari ipotek kredisi, devlet veya devlet programı tarafından garanti edilmeyen krediler verir. Genelde bankalar ve kredi birlikleridir. Bazı yatırım amaçlı gayrimenkuller için bölgedeki LTV oranlarını yüzde 75 olarak değerlendirebilirler, ancak mülk yönetim yoğun ise, çoğu yüzde 65'ten yüksek olmayacaktır.

"Yönetim yoğun", borç alanın işi aktif bir şekilde işleteceği ve yöneteceği anlamına gelir. Bina sadece orada oturmakla kalmıyor, pasif bir şekilde takdir ediyor. Yönetim yoğun özellikleri arasında moteller, benzin istasyonları ve servis istasyonları ile barlar ve restoranlar yer alabilir. Genellikle başarısızlık için daha yüksek bir potansiyel içerirler.

Devlet Destekli Borç Verenler

Devlet destekli işletmeler (GSE'ler) Freddie Mac, Fannie Mae veya Ginnie Mae gibi devlet programlarını içerir. Tipik olarak ticari LTV oranlarını da yüzde 80 ile sınırlandıracaklar, ancak bu finansman sağladığınız mülkün türüne bağlı olabilir. Ev kredisi için genellikle yüzde 80'tir ve GSE'ler genellikle ticari yatırım amaçlı gayrimenkuller için borç vermez.

GSE'ler özel ev sahiplerine karşı çok daha esnek. FHA kredileri, alıcının kredi puanına bağlı olarak,% 96,5'e kadar LTV'ler ile verilebilir. USDA ve VA kredileri, nitelikli bireyler için peşinatsız olarak mümkündür.

Mal Sahibi tarafından işgal edilen mülkler

Mal sahibi tarafından işgal edilen ticari mülkler, borçlunun şirketinin fiilen ikamet ettiği mülklerdir. Bir ofis kompleksi satın alabilir ve kendi ofisinizi ana girişin ön ve ortasına yerleştirebilirsiniz. Bir ev sahibi olarak, aslında konutta oturuyorsunuz, kiralamıyorsunuz.

Bu tür mülkler bazen en azından Küçük İşletmeler Birliği (SBA) aracılığıyla yapılan ticari krediler gibi daha yüksek LTV oranlarında onaylamaya mahkumdur. SBA bazen yüzde 90'a kadar LTV'ye kadar olan kredileri onaylayacaktır.

SBA'nın aslında bu kredileri vermediğini unutmayın. Aksine, yerel bankalarla onlara garanti eder. Ve çok genç işletmeler - üç yaşından küçük olanlar yüzde 90 LTV oranına hak kazanmayacaklardır. Büyük olasılıkla, borç veren bu durumda yüzde 65 mahallede bir LTV arayacaktır.

İkinci İpotekler

İkinci bir ipotek başvurusunda bulunuyorsanız - mülke karşı zaten ilk ipoteğe sahipsiniz, ancak bir süre ek işletme sermayesi arıyorsanız - değerlenen değere bölünmeden önce iki ipoteği birlikte ekleyeceksiniz. Bununla birlikte, pratik bir konu olarak, GSE'ler neredeyse hiçbir zaman ikinci ipoteklere ilk ipotek pozisyonlarının gerisinde kalmasına izin vermez. Konut mülkleri dışında, çoğu geleneksel ipotek kredisi vermez.


Yazarın Video: Konut Alın Diyor!

İlgili Makaleler:

✔ - Taco Bell Franchise sahibi olmak

✔ - Emlak İletişim ve Prospect Yönetimi için Zoho

✔ - En İyi Mutfak Tezgahı


Yardımcı Oldu Mu? Arkadaşlarınızla Paylaşın!